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情報を加工しよう

模型とお金

不動産投資をするための収益物件を探す際に、インターネットやチラシに書かれた利回りを鵜呑みにする人がいます。もちろん、その収益物件に実際に入居者がいる場合には、記載されている家賃及び表面利回りは正しい記載と言えますが、気をつけるべきことは、その記載された利回りは物件価格に対する現在の家賃が前提となっているということです。物件価格とは売り主の売却希望価格です。仮に、この価格で購入したとしても、売買の際には仲介手数料をはじめ、登記費用、税金などいろいろなコストがかかってきます。不動産投資における利回りを計算する際には、これらのコストも物件価格に上乗せして考えなければいけません。また、家賃もずっと同じわけではないということを認識しておきましょう。物件が古くなればなるほど、家賃は下がる傾向にあります。同じ入居者がずっと住み続けている場合には、家賃が変わることはあまりないですが、一度退去してしまい、新しい入居者を募集する際に家賃が下がることがあります。将来的に5年から10年で3%から5%程度の家賃下落があるものと考えておきましょう。このように見えない部分を考慮すると、実際の利回りはチラシなどに記載されている利回りよりも低くなります。この利回りでも不動産投資として成り立つようであれば、投資を実行してよい物件候補と言えます。不動産投資をする際には与えられた情報を自分なりに加工してみることが重要なのです。